昨天整理数据时吓了一跳： 我们一个200套房的项目，6月有57份合同到期——占总量近30%。 更麻烦的是，其中41位租客还没明确说续不续。
店长苦笑：“这一个月，我每天睁眼第一件事就是看‘谁要走’，感觉像在拆炸弹。”
这不是个例。 每年毕业季、春节后，长租公寓都会经历一场“退租海啸”：
租客集中搬离，空置率短期飙升； 新客还没进来，收入断档； 更糟的是，很多人根本没机会挽留——等他们提退租，基本就定了。我们去年就吃了大亏：6月空置率冲到28%，直到8月才缓过来，白白损失了近50万租金。
第一反应是什么？发优惠券！ “续租送保洁！”“提前签约减500！” 群发、APP推送、管家私聊……能用的渠道全上了。
结果呢？
展开剩余64% 高价值客户（住了一年多、零投诉）觉得“我不需要优惠也会续”，反而觉得被冒犯； 真正犹豫的人，看到满屏促销，反而怀疑：“是不是房子不好租，才这么急？” 最该留的人——比如刚升职、可能换房的白领——根本没被识别出来。说白了，我们在用同一把钥匙，开一百把不同的锁。
今年，我们换了思路：不急着推优惠，先搞清楚“谁会走、为什么走”。
借助一套专业的租赁管理系统，我们做了三件小事：
提前45天标记“高风险退租” 系统自动分析： 租期剩余时间； 近3个月是否频繁看新房源（通过APP行为）； 是否参与过“搬家”“转租”类社群话题； 历史续约意愿（比如上次续租时是否讨价还价）。 凡是综合评分低的，自动打标“需重点跟进”。 给管家“弹药”，而不是“任务” 以前只说“去留住他”，现在系统会提示： “该租客过去12个月零投诉，月均租金准时支付，建议提供专属权益（如免费升级楼层）。” “该租客上周搜索过‘XX地铁沿线房源’，可能因通勤变动考虑搬家，可询问是否需要协助转租。” 让续租动作“轻一点” 不再要求租客“重新签合同”，而是： 在APP里一键确认续租； 可选“续3个月过渡”或“按年续享折扣”； 成功后自动更新门禁权限，无需到店。试点项目6月到期42人，目前已有29人确认续租（69%），比去年同期高了21个百分点。 最惊喜的是，有5位原本打算搬走的租客，因为收到“转租协助”服务，主动改成“帮我们推荐朋友接手”，反而缩短了空置期。
当然，也有问题：
有些租客根本不看APP消息，还得靠电话； 管家初期不习惯看系统提示，还是凭经验判断； 对“搜索行为”的解读偶尔误判（比如有人只是帮朋友问）。但至少，我们不再等到最后一周才慌。
租约到期不是终点，而是一次“信任复审”。 真正决定续约的，往往不是那500块优惠，而是你有没有在他想走之前，让他觉得“这里值得留下”。
现在我们终于明白： 预防流失，比挽回流失重要十倍。 而要做到这一点，光靠人盯人不够配资平台在线咨询，得让工具帮你看清“谁在动摇”，再让人去温暖“那个具体的人”。
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